Investissement locatif : quelle assurance de prêt choisir pour économiser ?

L’intérêt de l’investissement locatif est d’auto-financer son prêt, c’est à dire que les loyers perçus pour la location vous permettent de rembourser votre prêt. En revanche, l’assurance emprunteur reste obligatoire pour que la banque vous octroie le crédit. Il est toutefois possible de profiter de cotisations moins onéreuses en réduisant la couverture et ainsi économiser un peu plus sur son investissement, notamment si l’on emprunte par le biais d’une SCI ou d’une SCPI. Notre objectif est de vous accompagner pour vous aider à trouver la meilleure solution pour protéger intelligemment votre placement !

Les garanties nécessaires pour assurer son investissement

La banque, qui vous prête les fonds nécessaires à l’achat de votre bien, vous oblige à souscrire une assurance de prêt de groupe ou en délégation, afin d’assurer votre crédit immobilier.

Les garanties à souscrire au minimum sont :

  • PTIA ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie : situation qui place l’emprunteur dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité. Cette garantie est obligatoire jusqu’à 67 ans.
  • Décès (versement de l’assurance en cas de décès de l’assuré), c’est la garantie minimum et obligatoire pour tout emprunt.

Etant donné que dans le cas d’un investissement locatif l’objectif est de couvrir les mensualités par les loyers perçus, vous comprenez aisément qu’il n’est pas obligatoire d’assurer l’emprunt de la même façon que pour l’achat d’une résidence principale. Ainsi, les banques exigeront une couverture moins complète.

Les garanties optionnelles dans le cadre d’un investissement locatif :

  • ITT/IPT : ces cas d’incapacités ou d’invalidités n’ont pas directement et immédiatement un impact sur la capacité de remboursement. Ce sont des garanties facultatives que vous pouvez ou non souscrire.
  • Garantie chômage : cette option prend le relais du remboursement des échéances si vous perdez votre emploi.

Bon à savoir : ce n’est pas parce que toutes les garanties ne sont pas obligatoires que vous n’aurez pas à remplir tout de même un questionnaire médical et à déclarer la pratique d’un sport à risque, par exemple.

Auprès de quel assureur peut-on souscrire son contrat ?

Comme pour n’importe quel crédit (immobilier ou non), vous avez le libre choix de votre assurance de prêt, grâce à la loi Lagarde. Vous n’êtes pas dans l’obligation de choisir l’offre que votre banquier vous propose au moment de la signature du prêt, et pouvez profiter des assurances externes. Celles-ci, grâce à une méthode de tarification différente, sont souvent moins chères. Nous vous conseillons de procéder à des comparatifs afin d’évaluer l’économie que vous pouvez faire en optant pour l’assurance en délégation.

Si vous avez déjà signé votre assurance emprunteur mais que vous souhaitez faire jouer la concurrence pour baisser le tarif, la loi vous offre deux possibilités pour changer d’assurance :

  • Au cours des 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt : vous pouvez changer sans frais, grâce à la loi Hamon;
  • Au-delà des 12 premiers mois, vous pouvez opter pour la résiliation annuelle (dès le 1er janvier 2018).

Selon votre projet, des solutions existent : n’hésitez pas à faire un devis grâce à notre outil. Vous serez mis en relation avec un spécialiste qui cherchera la meilleure solution qui s’offre à vous.

Comment assurer son prêt locatif s’il est signé par une SCI ou SCPI ?

Faire un emprunt immobilier en optant pour la Société Civile Immobilière (SCI) ou une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une excellente solution pour mener à bien son investissement locatif et préparer une éventuelle transmission à ses héritiers. La loi n’impose pas de souscrire une assurance de prêt pour couvrir ce type d’emprunt, mais l’établissement prêteur l’exige : pour optimiser votre opération, mieux vaut opter pour la délégation et faire un bon choix de garanties pour alléger le coût des cotisations.

  • Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) : il s’agit de sociétés fondées autour d’un ou plusieurs associés qui choisissent et gèrent en interne des placements immobiliers précis afin de diversifier leurs revenus. L’intérêt étant de pouvoir gérer soi-même son investissement immobilier à plus grande échelle que le simple achat individuel d’un bien immobilier.
  • Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) : ce sont des sociétés qui possèdent des placements immobiliers de grande envergure sur des marchés divers (bureaux, commerces, etc.) sans l’idée d’acquisition d’un bien en direct. Elles possèdent un certain nombre d’actionnaires qui permettent un équilibre et une stabilité de la structure sans que chacun ait à gérer directement la sélection des biens.

 

Ce qu’il faut retenir, c’est que chaque associé doit être couvert par une assurance, le plus intéressant étant de souscrire auprès du même assureur pour tous les associés pour bénéficier d’un tarif groupé nettement plus avantageux. Concernant le prêt en tant que tel, chacun peut choisir sa banque. L’emprunt doit être couvert à 100 %, mais la répartition de la couverture entre associés peut être différente.

 

Qui souscrit l’assurance de prêt ?

La SCI/SCPI est constituée d’au moins deux personnes et a pour objectif de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, généralement voués à être loués. Les associés de la SCI qui empruntent l’argent nécessaire à l’achat immobilier doivent être couverts par une assurance, c’est une garantie pour la banque. Ainsi, chaque associé dispose de sa propre assurance qui peut être souscrit auprès du même organisme assureur, ce qui a l’avantage de faire diminuer le coût. En revanche, le crédit peut être contracté dans des établissements prêteurs différents.

  •  Bon à savoir : même si le crédit est contracté par la SCI en elle-même, les associés doivent être assurés en nom propre.

Quelle couverture choisir pour assurer son investissement avec une SCI/SCPI ?

Pour réduire le coût de son assurance emprunteur, il est possible de jouer sur les garanties de la couverture en elle-même et sur les quotités assurées. Toutefois, cela dépendra de votre prêteur, qui pourra vous imposer une couverture plus étendue si vous ne présentez pas suffisamment de garanties pour lui (comme un patrimoine déjà existant, par exemple).  

Etant donné qu’il s’agit d’un investissement locatif, toutes les garanties ne sont pas obligatoires. Les deux risques majeurs assurés sont le décès et la perte totale d’autonomie : ces garanties sont incontournables dans votre couverture. Cela signifie que si vous décédez, l’assurance rembourse l’intégralité du capital restant dû à la banque. Les associés n’auront pas votre part du crédit à rembourser.

Si le coût de la location rembourse réellement votre échéance de prêt mensuelle, le banquier ne vous imposera pas forcément de vous couvrir sur les risques d’incapacité ou d’invalidité de travail. Cela vous permet de faire une réelle économie. En revanche, si ce n’est pas le cas, votre banquier pourra vous demander de vous assurer sur ces risques.

La répartition des quotités

Si l’emprunt a été effectué au nom de la SCI directement, il est possible de moduler la couverture d’assurance de prêt sur les associés selon les parts qu’ils possèdent. Cela permet de diminuer le montant de la cotisation pour chaque assuré. En revanche, il est important de suivre la préconisation de son banquier : s’il impose une quotité de 100 % pour chacun des associés, il ne sera pas possible de réduire cette répartition !

Prenons l’exemple d’une Société Civile Immobilière qui permet à deux frères de s’associer pour acheter un bien, voué à être mis en location. Le crédit immobilier est souscrit par la SCI, à hauteur de 500 000 €. Le montant de la location couvre les échéances de remboursement mensuelles.

  •         La stratégie de la sécurité :

Chacun est assuré à 100 % des garanties PTIA et Décès. Cela signifie que si Jean décède en cours de remboursement, son assurance remboursera 100 % du capital restant dû qu’il a emprunté. Cette solution est la plus coûteuse.

  •         La stratégie de l’économie :

Jean gagne mieux sa vie et a un emprunt supérieur à celui Jacques. Il s’assure à 70 % et Jacques à 30 %. Si Jean décède, l’assurance versera 70 % du capital restant à rembourser.

  •         La stratégie de l’égalité :

Jean et Jacques s’assurent tous deux à hauteur de 50 %. Cela permet de diminuer le coût de la prime mensuelle et garantit un minimum de garanties.

Déduire le montant de l’assurance de prêt de ses charges foncières

Dans le cadre d’une SCI ou SCPI, il est possible de déduire le montant de l’assurance de prêt de ses charges foncières s’il s’agit effectivement bien d’un investissement locatif. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les primes d’assurance de prêt déductibles des impôts.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

L’investissement locatif ne concerne pas uniquement l’achat d’appartements ou de maisons. Vous pouvez diversifier vos placements en investissant dans des parkings, des locaux commerciaux ou des bureaux afin de valoriser votre patrimoine. L’investissement locatif donne droit à des avantages fiscaux :

  • La Loi Pinel, par exemple, permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% de son investissement immobilier à but locatif. La réduction fiscale s’étale sur 6, 9 ou 12 ans de location du bien avec des réductions fiscales proportionnelles (21% pour une location sur 12 ans, 18% sur 9 ans et 12% sur 6 ans). La Loi Pinel concerne les logements neufs ou achevés dans les 30 mois de la date de signature authentique. Il existe cependant un plafond maximum d’investissement de 300 000 euros.
  • Si vous êtes amateurs de vieille pierre et ou de biens immobilier d’exception et que vous avez envie de rénover des bâtiments historiques en devenant propriétaire, la loi Malraux vous offre la possibilité de défiscaliser sur ces biens. Il vous faudra louer le bien à nu pendant 9 ans.

Quels sont les avantages de la SCI et de la SCPI ?

Créer une SCI nécessite du temps et de l’argent pour rédiger et publier les statuts. Votre notaire vous accompagnera dans la création de la Société Civile Immobilière, qu’elle soit familiale ou non.

  • Le gérant s’occupe de la location du bien ce qui soulage les autres associés de la gestion (ils donnent leur mandat;
  • Cela peut simplifier la transmission de patrimoine : le chef de famille peut créer une SCI dont il sera le gérant et dont les associés reprendront la main plus tard;
  • Chaque associé peut sortir de l’indivision lorsqu’il le souhaite (cela donne lieu à la revente du bien).

Les textes de loi qui régissent la SCI sont les articles 1832 et articles 1845.

La SCPI a pour objectif d’investir en grande quantité. En général, les associés ne connaissent pas la composition du bien acheté car la gestion est confiée à des spécialistes, tandis que la SCI est gérée par un des associés. D’un point de vue fiscal, acheter des parts de SCPI revient à acheter un bien immobilier.

Le conseil de Smart Octave :

L’objectif de l’investissement locatif est d’accroître son patrimoine. Or, optimiser le coût de son assurance de prêt permet également de faire des économies importantes ! Le bon choix d’assurance pour une SCI dépendra de votre situation et de celle de vos associés : disposez-vous d’un patrimoine déjà existant ? Certains des associés ont-ils des problèmes de santé, augmentant ainsi le tarif de leur assurance ? Sur qui est-il judicieux de faire peser le risque ? Ou bien souhaitez-vous vous assurer à parts égales ? En comparant les solutions d’assurance grâce à notre outil de simulation, vous pourrez obtenir des devis et un accompagnement sur-mesure pour faire le bon choix.

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